Niedroga wielka płyta

Choć przez media przetacza się właśnie dyskusja na temat trwałości budynków z wielkiej płyty kupujący wydają się nie zważać na panujące opinie o rzekomym nienajlepszym stanie technicznym wielu budynków. Z przeprowadzonych w zeszłym roku przez sieć Metrohouse transakcji mieszkaniowych 33 proc. dotyczyło właśnie mieszkań w budynkach wzniesionych w technologii wielkiej płyty. To świadczy, że istnieje bardzo duży rynek nabywców, którzy są w stanie zaakceptować utrwalaną złą opinię o takim budownictwie. Czy na pewno wielka płyta to aż takie zło? Okazuje się, że nabywcy widzą atuty takiego zakupu.

Kto kupuje mieszkania w blokach z wielkiej płyty?

Kupujących mieszkania z wielkiej płyty można podzielić na kilka grup:

• Nabywcy gotówkowi – cena całości, często znacznie niższa od rynkowej, przyciąga nabywców, którzy nie chcą zaciągać kredytu. Zaoszczędzone pieniądze przeznaczają na zakup mieszkania, chętnie w stanie do remontu, które doprowadzają do stanu do zamieszkania.

• Poszukujący mieszkania na kilka lat – lokale w budownictwie z wielkiej płyty rotują o wiele częściej niż inne segmenty nieruchomości. Są traktowane jako mieszkania przejściowe, na kilka lat. Zwykle nie ma problemów z ich odsprzedażą (chyba, że np. budynek jest położony na nieuregulowanych prawnie gruntach).

• Inwestorzy – o tym, że wielka płyta może być produktem inwestycyjnym przekonuje się coraz więcej osób kupujących mieszkania pod wynajem. Przy dobrej lokalizacji, np. w okolicy ośrodków akademickich mieszkania są nabywane często z zamiarem wynajmu studenckiego. Popularnością cieszą się popularne 2 pokoje, ale także większe lokale, w których rentowność wynajmu zwiększa wynajmowanie lokalu na pokoje.

• Mieszkańcy okolic – wielu nabywców mieszkań z wielkiej płyty to osoby, którym zależy na znalezieniu lokum w pobliżu obecnego miejsca zamieszkania. Znają dobrze lokalne uwarunkowania, chcą być blisko rodziny, znają dokładnie rynek mieszkań i wiedzą, czego poszukują. Świadomie wybierają takie mieszkanie nie tylko ze względu na cenę, choć ta ma tu także kluczowe znaczenie.

Powody zakupu

Choć wielka płyta nasuwa wiele negatywnych skojarzeń wśród potencjalnych kupujących, to jednak jest kilka rzeczy, które skłaniają nabywców do zakupu.

• Infrastruktura i komunikacja – wprowadzając się na osiedle z wielkiej płyty, problem infrastruktury staje się całkowicie nieistotny. Placówki handlowe, szkoły, przedszkola, obiekty usługowe – na to wszystko urbaniści w latach 70-tych przygotowali właściwe miejsca. Obserwując nowe osiedla można tylko pozazdrościć. Także kwestie komunikacyjne są rozwiązane na tyle, by zapewnić mieszkańcom osiedli dobry dojazd do innych punktów miasta.

• Zmieniająca się płyta – spółdzielnie mieszkaniowe inwestują w poprawę stanu technicznego budynków. Standardem są prace termoizolacyjne, cyklicznie przeprowadzane są remonty, przywiązuje się coraz większą wagę do najbliższych okolic budynków (place zabaw, miejska zieleń).

• Cena – nadal w większości lokalizacji cena mieszkań w wielkiej płycie jest znacznie niższa niż średnie ceny sprzedawanych w danym mieście mieszkań. Przykładowo w Warszawie, przy średniej cenie 7300 zł, mieszkania w budynkach z wielkiej płyty kupujemy prawie o 1000 zł taniej za m kw. Są jednak miasta, takie jak Łódź, gdzie różnice cenowe nie są tak duże (wielka płyta 3300 zł, średnia dla miasta 3600 zł).

• Brak wyboru – o ile w przypadku największych miast, wielka płyta jest tylko jednym z segmentów rynku, to w mniejszych ośrodków, gdzie deweloperzy nie działają na szerszą skalę osiedla z wielkiej płyty (ew. wraz z kamienicami) stanowią większość ofert. Potencjalny nabywca nie ma najzwyczajniej innej opcji niż zakup mieszkania wybudowanego w latach 70-tych. Alternatywą pozostaje budowa własnego domu, choć to oferta skierowana dla osób z nieco grubszym portfelem.

Ceny mieszkań na osiedlach z wielkiej płyty

Metrohouse przeanalizowało kilka tysięcy transakcji sprzedaży mieszkań przez pośredników działających w sieci biur. Wśród kilkunastu analizowanych miast najtaniej mieszkanie w budynku z wielkiej płyty kupimy w Częstochowie (średnia 2449 zł). Porównywalne ceny są w Radomiu (2522 zł), z tym że tam w transakcjach spotykano poziom już od ceny 1500 zł za m kw. W żadnym z innych miast takie ceny nie pojawiały się. Średnia poniżej 3000 zł widoczna była jeszcze tylko w Elblągu (2868 zł). Natomiast w Łodzi, Koszalinie, Katowicach, Toruniu i Olsztynie można kupić mieszkanie średnio poniżej poziomu 4000 zł za m kw. Jak można się spodziewać najwyższe ceny wielkiej płyty pojawiają się w Warszawie – 6431 zł. Tu jednak takie mieszkanie można kupić już od niewiele ponad 4000 zł za m kw. aż do ponad 8000 zł. Dość wysokie ceny są też we Wrocławiu (średnio 5303 zł). Cena zależy w dużym stopniu od lokalizacji, wielkości i stanu technicznego lokalu. Najwyższe ceny – porównywalne z innymi segmentami rynku mają mieszkania zlokalizowane w dzielnicach centralnych miast, albo w niewielkiej odległości do centrum.

Warto zwrócić uwagę na dużą rozbieżność sprzedawanych metraży. Przykładowo w Toruniu klienci Metrohouse kupowali niewielkie mieszkania o średniej powierzchni 41 m kw., ale już w Krakowie 56 m kw., a w Poznaniu 59 m kw.